경매 용어 알아보기
부동산 공부를 하다 보면 경매라는 단어는 무조건 한번은 들어보셨을 겁니다. 부동산 시장의 분위기에 따라 경매시장의 분위기도 달라지는데요. 미리미리 경매 용어에 대한 공부를 해야지 적절한 투자 시기에 경매 시장에 뛰어 들 수 있습니다. 그래서 오늘은 경매시장에서 자주 쓰이는 용어들에 대해서 설명드리려고 합니다. 원래 알고 있던 단어였어도 다시금 읽어보시고, 모르는 단어가 있다면 체크하셔서 꼭 도움이 되길 바랍니다.
경매란?
경매 용어 공부를 위해 가장 먼저 알아야 할 단어는 경매일 것입니다.
경매란 은행 등 금융기관이나 개인이 채권, 채무 또는 국세체납 등으로 압류된 물건을 일반인에게 공개 매각하는 절차를 말합니다. 민사소송법에 정해진 강제집행 절차에 따라 민사법원에서 진행하며, 성업공사에서 진행하는 공매와는 다른 개념입니다.
법원은 자격을 갖춘 감정평가사에게 경매물건의 가치감정을 맡기며 여기서 나온 감정평가액이 첫 경매의 최저입찰가격이 됩니다. 이 가격 이상의 금액으로 응찰을 해야 된다는 뜻이기도 합니다. 응찰자 중 최고가를 제시한 사람에게 낙찰되며 최초 경매에서 낙찰자가 없어 유찰되면 다시금 입찰에 부치게 됩니다. 이때 최저입찰가는 감정보다 20%씩 떨어진 가격으로 진행합니다.
우리가 집을 전세살고 있을 때 집주인이 집을 담보로 한 대출을 갚지 못한다거나, 세금 체납을 하였을 경우 그 집은 압류되며, 해당 매물이 경매에 나오게 되는 것입니다.
경매의 종류
강제집행
채권자의 신청에 따라 법원이 진행하는 경매를 말하며, 부동산을 매각하는 절차에 따라 최고 가격을 제시한 자에게 파는 방법입니다. 강제집행의 방법에는 또다시 강제경매와 강제관리가 있으며, 채권자는 강제경매, 강제관리 혹은 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있습니다. 이때 집행은 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할하며, 만일 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 대에는 각 지방법원에 관할권이 있습니다.
임의경매
임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가 등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요가 없습니다.
강제집행과 임의경매의 차이점이 바로 이 집행권원의 필요여부입니다. 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 없었거나 무료였더라고 강제경매에서는 매수인의 소유권 취득이 유효하지만, 임의경매에서는 매수인의 소유권 취득은 무효과 됩니다.
채권자, 채무자?
채권자는 말 그대로 돈을 빌려준 사람을 뜻합니다. 경매에서는 채권을 주장할 수 있는 권리가 있는 자를 이야기하겠지요. 한마디로 말해서 돈을 받을 권리가 있는 사람입니다.
반대로 채무자는 채무를 갚아야 할 의무가 있는 자를 말합니다. 한마디로 말해서 돈을 지불해야 할 의무가 있는 사람입니다.
의무와 권리의 차이로 채권자, 채무자가 나뉘는 것입니다.
입찰과 낙찰, 유찰
말 그대로 입찰은 경매로 나온 부동산들을 매수하기 위해서 입찰표에 자신의 매수 가격을 적어서 제출하는 것을 뜻합니다. 그리고 그 결과로 낙찰이 이루어지는 것이지요. 낙찰은 입찰에 참여한 사람들 중 최고가액을 적어낸 사람이 계약을 하는 것을 의미합니다.
그리고 유찰은 경매에 응찰하는 사람이 없어 무효처리가 되어 아무도 낙찰받지 못하는 상황을 이야기 합니다. 위에서 언급했듯이 유찰이 되면 최초 매각 가격에서 20~30%를 내려서 진행하게 됩니다.
경매 취하와 취소, 기각
경매 취하란 경매를 신청한 채권자가 경매 신청을 집행하지 말아달라고 요청하여서 경매 절차가 종료 되는 것을 의미합니다. 강제경매와 임의경매 모두 해당됩니다. 낙찰자가 매수신고를 하지 않았다면 누구의 동의 없이 언제든 가능하지만, 최고가 매수인이 결정된 후에는 임의 경매일 경우 낙찰자가 낙찰대금을 완납하기 전까지 신청해야하며, 강제 경매인 경우 최고가 매수인의 동의가 필요합니다. 이 말은 즉슨 매수인이 대금을 납부한 후라면 취하가 불가능하다는 것을 알 수 있습니다.
경매 취소란 채무자가 경매 대상 부동산 보존을 위해서 채무변제 등을 통해 경매 절차를 종료시키는 것을 의미하며, 경매신청채권자에게 취하를 구하는 것이 어려울 때에는 채무자, 소유자가 경매의 취소를 구할 수 있습니다. 채권자가 신청하는 경매 취하와 주체가 다른 것을 알 수 있습니다. 강제경매인 경우 채무자가 채무 금액을 변제하거나 혹은 법원에 공탁을 하고 강제집행정지신청 및 청구이의의 소를 제기하여서 법원의 판결에 따라 경매 절차를 종료 시킬 수 있습니다. 임의경매인 경우에는 담보권에 설정된 채무 금액 전부를 변제하고 담보권이 말고된 등기부등본을 첨부하여 법원의 경매절차정지 결정에 따라 경매가 취소됩니다.
경매 기각이란 법원의 직권으로 경매를 취소하는 것을 말합니다. 경매사건이 몇 번 유찰되면 최저가가 낮아지면서 낙찰이 되더라도 경매를 신청한 채권자가 돈을 받을수가 없습니다. 이러한 경우에는 법원이 무잉여로 판단하고 직권으로 경재개시결정을 취소하며 기각 처리하게 됩니다.
오늘은 우리가 경매에서 사용하는 경매 용어에 대해서 알아보았습니다. 아마 생소했던 단어도 있고 우리가 주변에서 흔히 쓰는 단어들도 있었을 것입니다. 경매 용어는 아주 다양해서 경매 용어 1탄 다음에 2탄으로 다시 돌아오도록 하겠습니다.
당신의 성공을 기원합니다.