오늘은 얼마전에 경매 용어를 살펴봤던 것에 연이어서 부동산 경매 절차에 대해서 알아보려고 합니다. 경매는 알고보면 주변에서 흔하게 이루어지는 부동산 거래중 하나인데요. 절차를 알고 계신다면, 나중에 기회가 될때 기회를 잘 잡을수 있으실 겁니다.
부동산 경매 절차의 기본
앞서 설명한 경매 용어중에서 강제경매와 임의경매란 것이 있었습니다. 강제경매는 말 그대로 채무자가 빚이나 세금을 상환하지 않음으로 인해서 채무자 소유의 부동산을 압류, 매각하여 금전채권자의 빚을 갚을 수 있게 하는 것입니다. 그리고 일반적으로 이야기하는 임의경매는 담보권의 실행을 뜻합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 채권자가 담보권을 행사하여 담보를 매각한 후 그 매각대금에서 채권을 회수하는 것을 임의 경매라고 이야기합니다.
오늘 알아볼 부동산 경매 절차에서는 강제경매와 임의경매의 차이가 크게 없으므로, 강제경매를 위주로 설명드리도록 하겠습니다.
부동산 경매 절차 과정
경매개시결정 및 매각 준비
경매를 시작하려면 당연히 가장 먼저 해야 할 일이 경매 신청일 것입니다. 채권자는 법원에 경매 신청을 하게 되는데요. 그렇다면 법원은 이것에 대해 판단하는 것이 바로 경매개시결정입니다. 법원이 경매를 개시한다고 결정하면 법원에서는 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁합니다. 그리고 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입합니다. (얼마전에 알아보았던 등기부등본 용어 편에서 확인할 수 있습니다.)
우리가 길을 가다 흔히 만나게 되는 ‘유치권 행사 중’ 이것도 경매와 관련이 있는 말인데요. 유치권의 경우 경매개시결정 이후에 점유를 하게 되면 그 유치권은 인정되지 않습니다.
배당요구의 종기 결정 및 공고
법원에서 경매개시결정이 되면 이제 이 물건에 관해 얽혀있는 이해관계인들이 배당 요구를 하게 됩니다. 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간은 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 그리고 우리가 알고 있는 근저당이 여기에서 그 역할을 발휘하게 되는 것입니다. 근저당과, 경매 기입등기 이전에 설정된 가압류, 임차권 등기 역시 경매 기입등기 이전에 설정된 임차권이라면 자동배당이 됩니다. 그러나 당연하게도 기입등기 이후 설정된 임차권은 자동배당이 아니므로, 채권자라면 스스로 배당 요구를 진행하여야 합니다.
선순위 전세권의 경우에는 배당요구를 하면 말소기준 권리가 됩니다. 그러나 배당요구를 하지 않게된다면 전세권은 인수하는 권리가 되는 것입니다. 배당요구를 하였으나 전액 배당되지 않았다면 전세권은 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수가 될 수 있는 것입니다.
잠깐! 여기서 종기라는 것은 어떤 일이 끝나는 시기, 법률 행위의 효력이 소멸하는 기한을 의미합니다.
매각기일
부동산 경매 절차 중 매각기일은 입찰을 하는 날입니다. 경매 신청 후 통상 6개월에서 1년 뒤에 잡히게 되는데요. 요즘 같이 시세 변동이 심할 때에는 감정일과 실제 입찰 기일이 차이가 많이 날 수 있으므로, 그때기준으로 집값이 많이 올랐다면 저평가 되어있다고 판단할 수도 있을 것입니다.
매각허가 결정
부동산 경매 절차에서 입찰이 진행되고 유찰이 되지않는다면 이제 최저매수자에게 낙찰이 이루어집니다. 그리고 법원에서 매각허가 결정을 진행합니다. 낙찰일로부터 7일 후에 내려지므로, 물건의 하자나 문제사항을 다시 확인하고 7일 이내에 매각 불허가 신청을 하여야 합니다. 별다른 이의신청이 없을 경우 매각허가 결정이 확정되는 것입니다.
법원은 이해관계인의 의견을 참고하여 직권으로 법이 정한 매각불허 사유를 조사하여, 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 진행하게 됩니다. 매각허가 여부의 결정에 손해를 본다고 판단하여 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 진행할 수 있으며, 매각허가 결정 선고한 날부터 1주일 안에 항고장을 제출하여야 합니다.
매각대금의 납부
가장 중요한 매각대금의 납부인데요. 매각허가결정이 7일이 지나 확정이 되면 법원에서는 매각대금의 지급기한을 정하고 매수인에게 전달합니다. 보통 통상 4주 안에 진행하고, 낙찰자가 잔금을 모두 납부해야 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다. 낙찰 받자 마자 대출 실행 시기를 확인하시는게 좋습니다. 만약 지급기한까지 매각대금을 납부하지 않는다면, 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정하고, 차순위매수신고인이 없다면 재매각이 이루어지게 됩니다.
매수인은 잔금납부가 완료되면 법원에서는 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기를 명하게 되며 (등기의 비용은 매수인 부담), 6개월 이내에 법원에 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이때 흔히 tv에서 보는 부동산 점유자들에게는 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있게 되는 것입니다. 그리고 매수인은 부동산을 강제적인 방법으로 인도받을 수 있습니다.
배당절차
이 모든 절차가 다 이루어지고 경매물건이 새로운 소유자에게 넘어가게 되면, 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당요구를 한 채권자에게 통지하여 배당을 실시하게 됩니다. 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 1개월 뒤에 이루어집니다.
이때 채권자는 배당요구 종기까지 법원에 채권계산서를 제출하여야하며, 집행법원은 배당표를 작성, 확정하게 됩니다.
오늘은 부동산 경매 절차에 대해서 알아보았습니다. 생각보다 꽤 오랜시간이 걸리는 일임에는 분명합니다. 그래도 저평가된 물건을 얻게 된다면 그것보다 더 나은 투자는 없을 것입니다. 진행하면서 놓치고 있는 부분은 없는지, 꼭 확인해야 하는 것이 무엇인지 두 번 세번 확인하시기 바랍니다.