오늘은 전세권설정에 대해서 알아보려고 합니다. 요즘 뉴스기사를 통해 전세 사기에 대한 내용을 알고 계실텐데요. 전세권설정은 전세 사기를 막기위해서 사용될 수 있는 도구라고 볼 수 있습니다. 전세권설정을 잘 확인하시어 전세 사기를 예방하고 부동산 지식이 향상 될 수 있는 시간을 갖길 바랍니다.
전세권설정 뜻
임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권설정하기로 계약을 체결하는 것을 뜻합니다. 반드시 등기를 해야만 효력이 발생한다는 것도 중요한 포인트입니다. 또 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없으며, 임차인의 입장에서 전세권 설정은 확정일자와 입주 및 전입신고의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖게 됩니다. 여기서 확정일자란 그 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 이야기합니다. 전세권을 설정한 임차인은 임대인의 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 없습니다. ( 기획재정부의 시사경제용어사전을 참고하였습니다.)
전세권은 민법 303조로 타인의 부동산의 전세금을 지급하여 사용수익하고 후순위권리자보다 우선변제권을 갖는 권리라고 정의할 수 있습니다.
전세권설정 이유
그렇다면 전세권설정을 하는 이유는 무엇일까요? 정의에서도 그 이유를 찾을 수 있는데요. 바로 임차인이 전세계약의 보증금에 대한 권리를 주장하기 위한 것입니다. 등기를 따로 해야할만큼 번거로운 절차와 비용이 발생하지만 전입신고 확정일자와 비슷한 효력때문에 법인계약에서는 필수라고 알려져 있습니다. 등기만 설정해두면 순위를 보호받고 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 판결절차 없이 직접경매를 신청할 수 있는 지위에 있게 됩니다.
확정일자와 차이
확정일자만 받아두면 전세권 설정을 할 필요없지 않냐고 생각할 수 있지만, 그렇지 않습니다. 전세권을 설정한 세입자는 집주인 동의없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있으며, 확정일자를 한 경우라면 반드시 임대인의 동의를 구해야 하고, 주택임대차보호법상 보호를 받기 위해서는 추가로 날짜 받는 것 외에 전입신고와 실거주 요건도 충족시켜야 합니다.
비용에서는 전세권설정은 전세금의 0.2%의 등록세, 교육세, 등기신청수수료, 등록면허세 온라인납부 비용, 그리고 거기에 법무사 대행비용까지 추가 될 수 있습니다. 그러나 확정일자는 수수료 600원으로 해결됩니다.
효력은 전세권설정은 신청일 당일부터 효력이 발생하고, 확정일자는 전입신고 완료 된 다음날 0시부터 효력이 발생하게 됩니다. 우리가 전에 알아본 전세사기에서 이 하루라는 기간 안에 집주인의 바뀌는 경우가 생기는 케이스를 알아보았기 때문에, 주의해야 할 것입니다.
장점과 주의사항
전세권설정 등기를 진행하면 기입등기만으로도 순위에 따라 전세권을 보호 받습니다. 법인에서 전세권 설정을 이용하는 경우는 직원 숙소를 예로 들 수 있습니다. 직원 숙소 같은 경우는 전입신고가 어렵기 때문에 전세권 설정을 조건으로 계약을 진행하고는 합니다.
주의할 점은 바로 아파트와 같은 다세대 집합건물이 아닌 단독주택이나 다가구 주택입니다. 단독주택이나 다가구 주택은 전세권 효력이 건물에만 미치기 때문에 해당 물건이 부동산 경매로 넘어갈 경우, 건물 부분의 매각 대금에서 보증금 전액이 해결되지 못하면 보증금 잔액을 돌려받지 못하게 됩니다. 하지만 확정일자를 부여받은 건물 및 대지의 매각 대금 모두에서 우선 배당을 받을 수 있게 됩니다.
그리고 전세권 설정은 전세 기간이 만료되고 연장할 경우 전세보증금이 반환되지 않는다면 계속 유효하게 됩니다.
전세권설정 방법
전세권을 설정하려면 임대차 계약서 작성이후 등기소 방문을 통해 가능합니다. 여기서 준비서류가 필요한데요. 준비서류는 임대인은 신분증, 인감도장, 임인간증명서, 등기권리증, 주민등록초본이 있고, 임차인은 신분증, 도장, 주민등록초본, 임대차계약서원본, 법인계약시 법인등기부등본이 되겠습니다.
등기소 방문이 아닌 인터넷 등기소에서 작성할 경우에는 등기 신청서 작성이 진행되면 위임장도 함께 작성이 되고 잔금 지급할 땐 위임장에 임대인 서명과 날인을 받으면 끝이 나게 됩니다.
간단하게 설명하면 관할등기소 찾기 및 방문 -> 등기수입증지 첩부 -> 신청서 제출 -> 등기필정보통지서 또는 등기완료통지서 수령 -> 등기사항증명서 확인 이 되겠습니다. 그리고 대법원인터넷등기소에서 부동산의 소재지번을 통해 접수상황을 확인 하게 됩니다.
전세권설정 해지
설정을 했다 해지를 하는 경우가 발생 할 수도 있는데요. 대법원 인터넷 등기소 홈페이지에서 말소 등기 신청서를 통해 해지가 가능합니다. 임차인, 임대인이 함께 방문해서 진행하여야 하지만 그게 어려울 경우에는 임대인의 위임장을 통해 진행할 수 있습니다. 물론 이때도 수수료 비용이 발생하는 점을 참고하셔야 겠습니다. 등기부등본 설명에서 보았듯이 전세권 설정은 을구에 기록되어 있고 말소가 되는 경우에는 빨간줄이 그어지고 기록이 남게 됩니다.
오늘은 전세권설정에 대해서 알아보았습니다. 부동산 용어나 세금에 대한 공부를 하다보면 매번 번거롭고 절차가 복잡하기 때문에 이렇게까지 해야되나 라는 생각이 들 수 있습니다. 그러나 항상 최악의 상황을 염두해 두지 않을 수 없습니다. 거기다가 큰 돈이 걸려있는 부동산 계약에서 자신의 돈을 지키기 위한 수단으로 전세권설정을 하시는 것도 좋을 것이라고 생각됩니다. 이 글을 읽어보시고 전세계약시 도움이 되셨으면 좋겠습니다.