오늘은 부동산의 신분증이라고도 불리는 등기부등본 용어에 대해서 알아보려고 합니다. 집을 매매할때도, 그리고 전세나 월세 계약을 할때도, 경매를 할때도 그 부동산의 등기부등본을 확인하는 것은 정말 중요한데요. 막상 열람해서 읽어보려고 하면 안에 적힌 어려운 용어들 때문에 절로 미간이 찌푸려질 때가 있습니다. 그럴때 당황해하지 않으려면 미리미리 등기부등본 용어에 대해 알아 둘 필요가 있습니다.
등기부등본 발급하기
등기부등본은 온라인과 오프라인 두가지 방법으로 발급이 가능한데요. 오프라인은 무인발급기나 법원 등기소를 통해 발급 받을 수 있으며, 온라인은 대법원 등기소에서 열람이 가능합니다.
열람 수수료 700원, 발급수수료 1,000원
열람하기에 들어가면 소재지번, 도로명주소, 고유번호, 지도로 찾기 외에도 간편검색이 존재하니 원하는 방법으로 검색을 하면 됩니다. 그리고 부동산 구분 또한 중요합니다. 토지는 대지, 도로, 전, 답, 임야이고 건물은 단독 및 다가구 주택, 단일 상가, 하나로 독립된 건물과 일반주택을 이야기합니다. 집합건물은 우리가 흔히 아는 아파트, 오피스텔, 연립주택, 플라자 상가를 말합니다.
등기부등본이란
등기부등본이란 사실 사라진 이름입니다. 등기사항을 증명하여 주는 민원문서를 의미하는데, 등기부 자체가 전산화되면서 민원문서의 명칭도 등기사항증명서로 변경되었지만, 여전히 많은 사람들이 등기부등본이라는 말을 사용하고 있습니다.
우리는 이 등기부등본을 통해 부동산의 주소와 면적이 적혀있는 일반현황을 확인하기도 하고, 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리관계 또한 확인 할 수 있습니다.
등기부등본 용어 알아보기
표제부
등기부등본 용어를 보면 가장먼저 표제부라는 항목이 눈에 들어올 것입니다. 표제부란 부동산에 대한 일반 현황 내용을 담은 것을 말합니다. 이곳에서는 부동산의 일반 현황과 대지권 확인이 가능하며, 쉽게 말해 부동산의 지번과 면적, 소재지, 용도, 구조 등이 기재되는 곳입니다.
tip! 우리가 전세계약을 할 때 꼭 확인해야하는 부분중 하나인, 등기부등본 상의 주소와 계약하고자 하는 집의 주소가 같은지 확인할 수 있는 부분이 바로 여기입니다.
대지권 : 건물 소유자가 그 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 가지는 권리를 말합니다. 즉, 임대인이 땅에 대해 가지는 권리를 말합니다.
tip! 대지권 표시 항목에 별도 등기있음이 존재하는 경우 이 물건의 토지에 특이사항이 존재한다는 뜻입니다. 근저당권 같은 권리가 설정되어 있다는 의미이므로 이것과 별도로 토기 등기부등본도 확인하는 것이 좋습니다.
또 한가지 우리가 봐야 할 부분은 표제부에 적힌 건축물의 용도가 근린생활시설인지 아닌지 확인해야 합니다. 여기서 근린생활시설이라고 하는것은 주민들의 편의를 위해 만든 상가나 사무실 용도의 건물을 이야기합니다. (예를들어 근린생활시설은 법상으로 슈퍼마켓, 목욕탕, 이용원, 대중음식점, 헬스클럽 등입니다) 근린생활시설을 불법으로 개조하여서 주택으로 임대하면 그 물건은 전세자금 대출이 어렵고 문제가 생기기 마련입니다. 그러므로 꼭 건축물의 용도를 확인할 필요가 있습니다.
갑구
등기부등본 용어에서 표제부 밑으로 나와있는 항목이 갑구입니다. 이곳에서는 처음 건물을 등기한 날짜인 소유권 보존과, 소유자 정보가 나와있습니다. 여기서 중요한 것이 바로 이 소유자 정보가 되겠습니다. 전세계약전 등기부등본에 나와있는 집주인의 정보와 자신이 현재 계약하려고 하는 집주인의 정보가 동일한지 꼭 체크해야 합니다. 또 소유권 제한 조건들도 나와 있습니다. 이곳에는 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 경매개시경정, 신탁 등 이 물건에 대한 조건들이 명시되어 있습니다. 우리가 계약하려는데 소유권 제한 조건들에 이런 항목이 있으면 조심하는 것이 좋습니다.
압류 / 가압류 : 압류는 채권자의 신청을 받아 국가기관이 강제로 해당 물건의 재산처분이나 권리행사를 못하게 막는 것이고, 가압류는 채무자가 빚을 상환하지 못한 경우, 채권 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 특정 재산에 대해 권리행사를 못 하도록 막는 조치입니다.
가등기 : 장래에 하게 될 본등기를 대비해서 미리 그 순위를 보전하기 위해 하는 예비적 등기이며, 본등기가 이뤄지면 가등기의 순위로 소급됩니다. 이때 주의할점은, 집주인이 바뀔수도 있다는 것을 의미하므로 집의 소유권자를 다시 한번 확인할 필요가 있습니다.
신탁 : 소유권자가 신탁사에 소유권을 이전하고 대출을 받은 경우에 등기부등본에 기록하게 됩니다. 계약전 신탁사 동의를 받아야 할 필요가 있고, 동의없이 계약한다면 임대차 보호를 받기 힘들어집니다.
경매개시결정 : 법원에서 경매 신청이 적합하다고 판단하여 경매의 절차를 시작하는 것을 의미합니다. 즉, 집주인이 빚을 갚지 못하여 경매로 넘어갔다는 것이며, 특히나 계약전 주의해야할 문구입니다.
을구
마지막으로 알아볼 등기부등본 용어는 을구입니다. 을구에서는 소유권 이외의 권리를 확인하게 되는데요. 소유권 이외의 권리에는 전세권과 근저당권이 있습니다.
전세권: 전세금을 지급하고 타인이 부동산을 점유하고 있을 때, 그 부동산 전부에 대하여 타 권리자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 등기부등본에 전세권이 적혀있다면, 기존 계약에서 전세보증금을 돌려받지 못해서 등기에 올려놓은 것이 아닌지 확인해야 합니다.
근저당권 : 집주인이 은행이나 개인에게 집을 담보로 돈을 빌린 경우입니다. 우리가 전세 계약할때 제일 중요하게 생각하는 부분이기도 하지요. 집 금액에 맞는 대출을 하고 있는지, 너무 과한 대출이 되어 있는 것은 아닌지 꼭 확인해야겠지요.
이상으로 등기부등본 용어에 대해서 알아보았는데요. 단어들이 한자로 이루어진 단어들이 많아 생소할 수는 있지만, 읽어보면 쉽게 이해할 수 있는 단어들입니다. 전세 계약전 등기부등본 확인은 필수이기 때문에 꼼꼼하게 확인하시어 혹시모를 불상사를 대비하시기 바랍니다.