전세 계약전 확인해야 할 체크리스트_문서편1 (국토교통부가 알려주는)

전세 계약전 확인 할 체크리스트

뉴스에서 하루가 멀다 하고 들려오는 전세사기 사건. 나 혹은 지인, 내 사랑하는 가족이 겪을 수도 있는 일이기 때문에 전세 계약전 무조건 확인해야 할 체크리스트가 있습니다. 오늘은 전세 계약전 확인 할 체크리스트에 대해서 알려드리려고 합니다. 본인이 가진 돈이 넉넉하고 여유가 있다면 그나마 사기를 덜 당할 수 있는 아파트를 구매할 수도 있지만 사회 초년층은 엄두도 못 낼 가격의 아파트들도 많이 있습니다. 그렇다고 빌라에 들어가자면 불안감이 높아지기도 하죠. 하지만 계약 전에 꼼꼼하게 살펴본다면 내 돈 지키는 안전한 계약을 할 수 있을 것입니다.

깡통전세

깡통전세란 내가 계약한 전세 가격이 현재 매매 시세보다 높은 걸 뜻합니다. 그 말은 즉 현재 그 집의 매매 가격이 내가 계약하는 전세 가격보다 싸다는 것을 의미합니다. 이 상황이 문제가 되는 이유는 부동산이 경매로 내려갔을 때 전세 보증금을 보장 받지 못할 수가 있습니다. 매매가율 대비 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험지역으로 분류됩니다.

역전세란 내가 계약한 전세 가격이 현재 전세 시세보다 높은 걸 뜻합니다. 금리나 수급에 따라 발생하며 깡통전세보다는 위험도가 낮지만 그래도 좋지 않은 상황이란 걸 알 수 있습니다.

tip! 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세 계약전 전세가율 (매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 피하는 것이 좋습니다. 전세가 시세 확인은 필수

국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산테크 사이트를 확인하세요. ( 적정 매매가, 전세가 시세 확인)

무허가, 불법 건축물 여부 확인

전세 계약전 위 사항이 중요한 이유는 전입 신고를 할 수 없는 무허가, 불법 건축물은 주택 임대차 보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려울 수 있기 때문입니다.

tip! 현장을 방문해 보거나 건축물대장 열람을 통해 여부를 확인하세요.

전세 보증보험 가입 가능 확인

전세 보증보험이란 전세 만기시 보증금을 돌려받지 못했을 때보증기관이 대신 변제 해 주는 보증 상품입니다. 보증사마다 가입 조건과 보증수수료가 다르기 때문에 비교 후 선택이 가능합니다.

(근린생활시설x, 업무용 오피스텔x, 주거용 오피스텔o)

tip! HUG 주택도시 보증공사, SGI 서울보증 보험, HF 주택금융공사 에서 확인할 수 있습니다.

선순위 권리관계 확인

나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 부동산이 경매로 넘어갔을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 하여 등기부등록을 확인 하여 권리 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 다가구 주택의 경우 전입세대 열람 내역 및 확정 일자 부여 현황을 확인할 필요가 있습니다.

만약 세입자가 1순위가 아니라면 경매 낙찰금에서 1순위 권리를 갖는 대상에게 먼저 금액이 지급된 후 받을 수 있다는 기억해두세요.

선순위 확인은 임대인 또는 임차인이 주민 센터, 등기소를 방문하여 확정 일자 부여 현황과 전입 세대 열람 내역 서류를 발급 받으시면 됩니다.

한 가지 더 말씀드리면 임대인이 미납 할 세금이 있을 경우 또한 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 국세, 지방세 사이트에서 체납여부를 확인하세요. 임대차 계약서 특약에 이를 방지하기 위한 조항을 넣는 것도 추천 드립니다. (계약 전에는 임대인 동의 필요, 계약체결후에는 동의 필요 없이도 열람 가능)

등기부등본 확인하러 가기. (온라인 외에도 관공서, 지하철 무인민원발급기를 통해도 확인이 가능합니다)

임차주택 및 임대인 확인

전세 계약전 확인했던 소유주와 실소유주가 다를 수 있습니다. 계약자=등기부등본 소유주가 일치 하는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. (신분증 대조는 필수!) 대리 계약인 경우 대리인 신분증, 임대인의 위임장 인감증명서는 필수입니다. 공인중개사를 끼고 하지만 계약자 당사자가 꼼꼼하게 확인하는 것도 중요합니다.

또한 계약서상 주소=등기부등본 주소가 일치하여야 합니다. 아파트, 다세대 주택의 경우 지번과 호실까지 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본은 부동산에 대한 일반 사항(표제부), 소유권에 대한 권리(갑부), 소유권 외 권리(을구) 이렇게 3 단계로 구성되어 있는 공적 장부인 만큼, 주소, 소유자, 근저당권 등 권리 관계를 살펴볼 수 있는 자료를 반드시 확인하여야 합니다.

tip! 전세 계약금 지급 전 임대인과 통화하여 다시 한번 보증금을 확인하세요, 지급 영수증도 필수!

주택 임대차 표준 계약서 사용

극심한 전세 사기 피해를 막기 위해서 주택 임대차 표준 계약서가 개정되었습니다. 보증금 보호를 위해서는 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법 등 임차인의 보증금을 위한 정보를 제공하기 때문에 전세 사기 피해를 예방 할 수 있습니다.

tip! 안전한 공인중개사무소인지도 확인하는 것이 좋습니다. 공인중개사법 제 17조 및 공인중개사법 시행규칙 별지 제 3호, 제 6호에 따르면 중개사무소에는 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증, 사업자등록증을 필수로 개시하고 있어야 합니다.