전세 보증금 지키기
뉴스에 하루가 멀다하고 나오는 전세사기, 계약전 꼼꼼히 확인하고 2년 잘 살아도 이사가려고 할 때 집주인이 잠수를 타면 큰일입니다. 오늘은 내 피 같은 전세 보증금 잘 돌려받을 수 있는 방법들에 대해 설명 드리려고 합니다.
계약해지 의사 밝히기
통상적으로 전세 만기 6개월 전에서 2개월 전ㅠ사이에 집주인과 계약 연장에 대한 논의가 필요합니다. 계약 해지를 원할 경우 무조건 2개월 전까지는 계약 해지 통보를 하여야 합니다. 집주인과 이런 논의를 하지 않았다면 묵시적 계약 갱신으로 전세가 이어집니다.
주택임대차보호법에 따라 위 사항을 확인 할 수 있습니다.
tip! 이사 예정이라면 미리 계약 해지 의사를 밝혀야 하며, 이사 날짜도 통보하는 것이 좋습니다. 그리고 이런 논의 과정을 문자/카카오톡/이메일 등을 통해 기록을 꼭 남겨두세요!
내용 증명 발송
전세 계약이 만료되면 집주인은 전세 보증금을 반환해야 하지만, 그렇지 못할 경우에 첫 번째로 해야할 일은 내용 증명을 발송하는 것입니다.
새로운 세입자의 여부는 상관없습니다.
내용 증명안에는 1. 계약 해지 통보에 따라 임대차가 종료된 사실 2. 이사 당일 보증금 반환하지 않을 시 발생되는 손해 이 2가지 내용이 꼭 들어가야 합니다.
내용 증명은 상대방에게 의사를 표시하는 수단입니다. 그 자체로 법적 효력을 갖기 어렵지만, 앞으로 법적 분쟁이 발생할 경우에 도움이 될 수 있습니다.
내용증명 발송 후 반송된 경우는 원본 또는 원본대조필 임대차계약서와 내용증명으로 주민센터에서 임대인 초본 발급 후 다시 내용증명을 발송합니다. 재반송 이후 의사표시의 공시 송달을 진행합니다.
tip! 내용 증명 발송 기준이 아니라 상대방에게 도달되는 시점이 계약 만료인 2개월 전이 되도록 넉넉잡아서 내용 증명을 보내는 것이 좋습니다. 만약 집주인의 주소를 알 수 없다면, 반송된 내용 증명서와 본인 신분증, 임대차 계약서를 들고 가까운 주민 센터에 방문하시면 집주인의 주민등록 초본을 뗄 수 있습니다.
여기서 한가지 주의할 점은 보증보험의 가입 여부 입니다.
- 보증보험이 가입 되어 있지 않다면 대항력과 우선변제권을 확인하고 선순위 근저당, 당해세 등을 확인하여 경매의 실익을 따져봐야 합니다. 실익이 있다면 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 통해 보증금을 확보하게 됩니다. 그러나 보증보험과 달리 대부분의 경우에는 보증금 전액을 보장받지 못하고 경매 낙찰가에 따라 금액이 달라지게 됩니다.
임차권 등기명령 신청
임대차 등기 명령이란 임대차가 끝난 후에도 전세 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있는 제도입니다. 쉽게 말해서 임차권 등기 명령은 등기부 등본에 “보증금을 안주는 나쁘는 집주인입니다” 라고 명시하는 것입니다. 그렇게 명시되어 있으면 나중에 새로운 세입자 구하는 게 쉽지는 않을 것입니다. 부동산 등기 임차권 등기를 통해 이사를 하게 되더라도 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리가 유지됩니다.
임차권 등기명령은 대한민국 법원 전자소송에서 진행가능합니다.
필요한 서류는 임차권등기명령 신청서, 임대차계약서 사본, 신청인의 주민등록초본, 등기부등본, 부동산 목록 등의 서류가 필요합니다. (집주인 주민번호가 모두 나오도록 발급 받아야 합니다.)
tip! 임차권등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
전세금 반환소송 제기
임차권 등기명령도 통하지 않는 다면 전세 보증금을 돌려받기 위한 최후의 수단은 전세금반환소송입니다. 보증금 반환 소송은 개인간의 다툼으로 민사소송에 해당합니다. 하여 혼자 해결하기 보다 전분 변호사와의 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.
실제로 전세금 반환 소송 중 세입자가 이긴 판결이 93%에 달하기 때문에, 피같은 전세 보증금을 지키기 위해 끝까지 가셔야 하는 분들은 진행해야 할 소송이라고 할 수 있습니다.
tip! 소송비용과 절차가 부담된다면 지급명령제도를 활용하는것도 좋습니다. 민사소송법 제462조는 ‘법원은 채권자의 신청에 따라 지급 명령을 할 수 있다고 되어 있습니다. 지급명령이란 소송을 거치지 않고도 세입자의 신청만으로 결정문이 나오는 특별 소송 절차를 말합니다. 법원이 집주인에게 전세금 반환을 독촉하는 절차라고 이해할 수 있습니다.
지급 명령은 법원에 내야하는 비용들이 소송 대비 10분의 1밖에 들지 않는 다는 것입니다. 절차 역시 간소하므로 전세금 반환소송 선택지 대신 지급 명령이라는 선택지도 이용 가능합니다.
최종 정리해 보면, 전세 보증금 돌려받는 순서는 이렇습니다.
내용 증명서 보내기 -> 임차권 명령신청 -> 지급명령 -> 보증금 반환 청구 소송
물론 4번까지 가기전에 모든 일이 해결되면 제일 좋겠지만, 세상 일이 원하는 대로 되지는 않는 법이니까요. 그러니 방법을 기억하고 있어서 최후의 경우에 사용하셔야 합니다.
오늘은 전세 보증금을 지키기 위하여 알아두어야 할 것에 관해서 정리하였습니다. 이런 일이 발생하지 않으면 좋겠지만, 혹시 모를 일을 위해 대비하는 것 또한 중요할 것입니다. 오늘 정리 글을 읽어보시고, 본인이 놓치고 있는 것은 없는지 한번 더 확인하시면 좋을 것 같습니다.