오늘은 부동산 용어 중 선분양 후분양에 대해서 알아보려고 합니다. 청약을 넣으려고 보면 후분양, 선분양이라는 단어를 볼 수 있습니다. 아래와 같이 기사 헤드라인에서 쉽게 볼 수 있는 단어인데요. 정확히 알아야지 나에게 딱 맞는 청약을 할 수 있을 것입니다. 최근에는 부실 공사 논란까지 이어지면서 선분양 후분양의 관심이 더 높아진 상태입니다. 단어들이 어떤 뜻을 지니고 있고 차이점이 무엇인지도 말씀드리도록 하겠습니다.
선분양 후분양 정의
선분양 후분양을 단순하게 설명하자면, 준공전에 파느냐 후에 파느냐로 다르게 정의할 수 있습니다. 선분양제는 역사가 깊은데요. 무려 1977년 주택법이 개정되면서 만들어진 것입니다. 주택 공급이 부족하던 그때 정부는 최대한 빨리 대규모 주택을 공급하기 위해서 선분양제를 만들어 냈습니다.
그러나 선분양의 문제점 또한 파악한 정부는 2004년도부터 후분양제도를 도입하게 됩니다.
선분양은 주택이 완공되기 전에 입주자에게 먼저 분양을 하는 것을 말합니다. 아파트에 입주할 사람들을 모집하고 그 입주자들이 납부한 계약금과 중도금을 가지고 건설비용을 충당한다고 생각하시면 됩니다. 완공 이전에 보통 주택가격의 80%정도가 납부되게 됩니다.
후분양은 선분양과는 정반대의 의미를 지니고 있습니다. 거의 완성된 주택을 입주자가 구매하는 것을 말합니다. 그러니 건설회사는 스스로의 자금으로 아파트를 짓고 완공 이후에 아파트 입주자에게 그 자금을 메꾸는 것을 의미합니다.
그렇기 때문에 건설사 입장에서는 완공 후 미분양의 위험성이 있기 때문에 후분양제보다는 선분양을 더 선호하고 있습니다. 그러나 입주자 입장에서는 완공된 주택을 보고 구매하는 것이 훨씬 안전하겠지요. 아이러니하게도 건설사와 입주자가 반대의 제도를 선호하게 되는 것입니다.
선분양과 후분양의 장점
선분양은 건설사들의 초기 자금 부담이 적기 때문에 후분양제와 비교하여 분양가가 대체로 낮은것을 볼 수 있습니다. 그리고 자금조달 능력이 없는 주택사업자들도 입주자로부터 돈을 미리 받으므로 사업을 실행할 수 있습니다. 계약금, 중도금, 잔금, 3번에 걸쳐 납부하므로 입주자 입장에서도 돈을 마련할 기회가 좀 더 늘어나며 당장 큰돈이 없어도 계약을 할 수 있습니다.
후분양은 완공후에 일어날 문제를 미리 확인할 수 있고, 공사 도중 건설사의 부도와 파산을 방지할 수 있고, 분양권 투기 등도 차단할 수 있습니다. 그리고 선분양과 반대로 건설기간 도중 납부해야 하는 돈이 없으므로 대출을 미리 받아서 이자를 지불해야 하는 부담이 없습니다.
선분양과 후분양의 단점
선분양의 단점은 건설사가 아파트를 짓기 전에 구매하는 것이기 때문에 건설도중 생길수 있는 부실공사나 분쟁 등의 문제가 발생 할 수 있습니다. 그리고 모델하우스와 실제로의 모습이 다를 수 있습니다. 요즘 문제가 되는 부실공사 논란이 바로 이것입니다. 이 경우 입주자들이 실제로 할 수 있는 일이 많지 않습니다. 그리고 또 한가지는 중도금 대출로 인한 이자입니다. 대출을 받지 않고 구매하는 사람이라면 상관없지만, 대출을 받아야 한다면 요즘같은 고금리 시대에는 이자가 부담될 것입니다. 그리고 분양권 매매를 통해 주택시장의 투기 과열을 불러 일으킬 수도 있습니다.
후분양의 단점은 분양가의 상승을 꼽을 수 있습니다. 아파트가 하루아침에 지어지지 않습니다.. 몇년의 시간이 흘러 시대상황이 변하게 되면 그때 당시의 물가가 아닌 상승된 물가가 반영되므로 분양가가 그만큼 올라가게 됩니다. 그리고 자금을 미리 조달해서 집을 지어야하는 건설회사 입장에서는 쉬운 일이 아닐 수 있습니다.
선분양 후분양에 대한 많은 의견들이 존재합니다. 단순하게 집을 보고 살 수 있는 후분양만이 해결책은 아니라고 생각됩니다. 소비자 입장에서는 자금 마련등으로 선분양이 유리한 경우도 있기 때문입니다. 또한 요즘같이 고금리 시대에는 인플레이션이 언제까지 지속될지 모르므로, 하루라도 빨리 매매를 하는게 나을 수도 있습니다.
매매자 입장에서는 최대한 자신에게 유리한 조건의 분양제도를 선택하는 것이 좋을 것 같습니다.