오늘은 뉴스 기사에서 많이 등장하는 용적률과 건폐율에 대해 알아보도록 하겠습니다. 흔히들 아래 기사와 같은 제목을 보신 적이 있으실 겁니다. 용적률이 낮아서 유리하다는 건 어떤 의미일까요? 그럼 반대로 용적률이 높다면 어떻게 되는걸까요? 오늘은 이것들에 대해서 알아보고 부동산 정보를 한층 더 쌓아가는 시간을 갖도록 하겠습니다.
용적률
용적률의 정의
용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 얘기합니다. 즉 대지 안의 건축물의 바닥면적 모두를 합친 면적을 이야기하는 것입니다. 만약 대지에 건축물이 두 개 이상 존재한다면 이들의 연면적 합계로 계산을 하게됩니다. 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용됩니다.
여기서 용적률에 들어가지 않는 것들이 있는데요.
먼저 지하면적, 장애인 엘리베이터, 부속 주차장 (단, 해당 건축물의 부속 용도로 쓰이는 경우에만 한함), 주민공용 시설이 있습니다. 그리고 초고층 건축물의 피난 안전구역 면적도 연면적에 포함되지 않습니다.
용적률 계산법
용적률을 계산하기 전에 용도지역구분별 용적률을 확인하여야 하는데요. 국토계획법에 따라 용도지역에 따른 용적률 최대 한도가 다르기 때문입니다. 현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정하고 있는 기준은 아래와 같습니다.
- 도시지역의 제1종전용주거지역 : 50%이상 100%이하
- 도시지역의 제2종전용주거지역 : 100%이상 150%이하
- 도시지역의 제1종일반주거지역 : 100%이상 200%이하
- 도시지역의 제2종전용주거지역 : 150%이상 250%이하
- 도시지역의 제3종전용주거지역 : 200%이상 300%이하
- 준주거지역 : 200%이상 300%이하
- 도시지역의 중심상업지역 : 400%이상 1,500%이하
- 도시지역의 일반상업지역 : 300%이상 1,300%이하
- 도시지역의 근린상업지역 : 200%이상 900%이하
- 도시지역의 유통상업지역 : 200%이상 1,100%이하
- 도시지역의 중심공업지역 : 150%이상 300%이하
- 도시지역의 일반공업지역 : 200%이상 350%이하
- 도시지역의 준공업지역 : 200%이상 400%이하
- 도시지역의 보건녹지지역 : 50%이상 80%이하
- 도시지역의 생산녹지지역 : 50%이상 100%이하
- 도시지역의 지역녹지지역 : 50%이상 100%이하
- 보전관리지역 : 50%이상 80%이하
- 생산관리지역 : 50%이상 80%이하
- 계획관리지역 : 50%이상 100%이하
- 농림지역 : 50%이상 80%이하
- 지역환경보전지역 : 50%이상 80%이하
예를 들어, 김씨가 도시지역의 제 1종 일반주거지역에 대지를 소유하고 있는데, 해당 대지의 면적은 300㎡ 이며 150㎡의 바닥면적을 지닌 층을 4층 건축한다고 가정하면, 용적률은 (150×4/300)x 100= 200 %가 됩니다. 김씨의 용적률 최대한도는 100%이상 200% 이하이므로, 200%인 김씨는 건축물 건축이 가능하게 되는 것입니다.
tip! 용적률 제외 항목 외에도 도시계획에 의거하여 높이 제한이 있는 경우에는 용적률이 한도 이내여도 더 높게 지을 수 없는 경우가 있습니다. 높이 제한은 일조권 사선제한에 의한 경우가 많으므로 확인할 필요가 있습니다. 일조권 사선제한이란 건축물의 높이 제한을 말하는데, 도로의 반대쪽, 북쪽 경계선, 인접지와의 경계선 등에서 그은 일정한 사선 이내에 건물의 높이를 억제하고자 하는 것입니다. 일조, 채광, 통풍, 미관 등 도시환경이 고려된 제한입니다.
그리고 또 한가지는 바로 주차장입니다. 주차난이 심각한 우리나라에서는 건축물을 높게 지으려면 그만큼 주차자 대수수도 많아집니다. 주차장이 확보가 되지 못하면, 높게 지을 수 없다는 뜻입니다. 그러므로 본인이 어떤 시설물을 지을것이며, 그에 맞는 주차장 대수 확인도 중요한 일 중 하나입니다.
그리고 도로폭 제한도 확인하여야 합니다. 도로 폭이 좁은데, 크고 높은 건물을 짓게 된다면 그만큼 차의 왕래가 많아져서 교통체증이 발생할 수 있기 때문이지요. 강남같이 초과밀지역에서는 해당 제한도 아주 중요하게 작용합니다.
건폐율
건폐율의 정의
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 이야기합니다. 용적률과 비슷하면서도 다른점이 바로 이 건축면적이 되겠습니다. 건폐율의 목적은 건축토지에서 건축물이 차지하는 면적을 일정비율 이하로 제한함으로써 도시의 과밀화를 억제하고 도시환경에 영향을 미치는 일조, 채광, 통풍이 가능하게 하는것입니다.
건폐율 계산법
용적률과의 차이점은 바로 건폐율은 건물 면적이 들어가는 것입니다. 건페율 또한 국토계획법에 따라 정하고 있는 기준이 다릅니다.
- 도시지역의 제1종전용주거지역 : 50%이하
- 도시지역의 제2종전용주거지역 : 50%이하
- 도시지역의 제1종일반주거지역 : 60%이하
- 도시지역의 제2종전용주거지역 : 60%이하
- 도시지역의 제3종전용주거지역 : 50%이하
- 준주거지역 : 70%이하
- 도시지역의 중심상업지역 : 90%이하
- 도시지역의 일반상업지역 : 80%이하
- 도시지역의 근린상업지역 : 70%이하
- 도시지역의 유통상업지역 : 80%이하
- 도시지역의 중심공업지역 : 70%이하
- 도시지역의 일반공업지역 : 70%이하
- 도시지역의 준공업지역 : 20%이하
- 도시지역의 보건녹지지역 : 20%이하
- 도시지역의 생산녹지지역 : 20%이하
- 도시지역의 지역녹지지역 : 20%이하
- 보전관리지역 : 20%이하
- 생산관리지역 : 20%이하
- 계획관리지역 : 40%이하
- 농림지역 : 20%이하
- 지역환경보전지역 : 20%이하
예를 들어, 김씨가 도시지역의 제2종 일반 주거지역이라고 하면 건폐율 최대 한도는 60%입니다. 200㎡의 대지를 소유하고 건축물 100㎡을 건축한다고 하면, 건폐율은 (50/100)x100= 50%가 되는 것입니다. 이는 제2종 일반주거지역의 최대 한도 60%를 넘지 않으므로 건축물 건축이 가능하게 됩니다.
건폐율 산정 시 포함되지 않는 것이 있는데요. 바로 건물 옥외 계단과, 옥외 기계식 주차시설(지자체 마다 옥외 주차장 기준이 다를 수 있음), 지하는 해당하지 않습니다. 토지를 매매하여 신축 건물을 세우려는 분이라면 잘 확인하고 있어야 겠지요?
오늘은 용적률과 건폐율에 대해서 알아보았습니다. 이제 뉴스 기사에서 용적률과 건폐율이 나와도 기사를 이해하는데 문제가 없으리라고 생각됩니다. 건물 투자나 건물 신축시 꼭 알고 있어야 하는 단어이므로, 숙지하시면 좋을 것 같습니다.