안녕하세요 오늘은 부동산 용어에 대해서 알아보려고 합니다. 집을 산다거나 혹은 월세로 들어간다거나 또 건물을 산다거나. 아니면 내 아파트가 재건축을 한다거나 할때 수많은 부동산 용어들을 만나게 됩니다. 그때 용어에 대해서 제대로 알고 있지 못하다면 낭패를 볼 수 있습니다. 오늘은 먼저 재개발, 재건축 그리고 리모델링에 대해서 설명드리려고 합니다. 평소에 뉴스를 보면 어떤 아파트가 재건축을 했고, 혹은 재개발에 들어가고 이런식의 기사를 볼 수 있습니다. 오늘 이 글을 읽으시면 그 차이점을 정확히 아실 수 있게 되실 겁니다.
부동산 용어 알아보기
재개발이란?
위와같이 부동산 용어에서 제일 먼저 듣게 되는 단어가 아마 재개발일 겁니다. 재개발 사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
정비기반시설 -> 도로,상하수도,공원, 공용주차장 등
불량건축물 -> 주택, 상가시설 등
즉 낙후된 동네의 전체 주택 뿐만 아니라, 정비기반시설까지 바꾸는 사업을 얘기합니다. 그리고 한단계 더 나아가 재개발 지역을 묶어서 새로 계획도시를 짓는 수준이 우리가 흔히 아는 뉴타운 사업입니다.
재개발은의 사업방식은 3가지로 나뉩니다.
보전 재개발
도시지역이 앞으로 불량, 노후화가 야기될 가능성이 클 때 사전에 불량, 노후화의 진행을 방지하기 위하여 채택하는 재개발. 주로 역사적, 문화적 가치가 있는 지구의 효과적 보존 및 기존의 양호한 지구의 계속적인 유지 등을 위해 이용된다.
수복 재개발
관리나 이용부실로 불량,노후 상태가 발생한 경우 본래의 기능을 회복시키기 위해 현재의 시설을 그대로 보존하면서 노후, 불량의 요인만 제거시키는 소극적인 도시개발 방식을 말한다
전면 재개발
재개발 대상구역의 도시시설과 구조물이 전체적으로 노후화되고 그로 인해 도시환경이 극도로 불량하다고 인정될 때에 기존의 시설을 전면적으로 철거하고 새로운 시설물로 대체시켜 쾌적하고 능률적이며 기능적인ㅇ 도시환경을 창출해 내는 적극적인 개발방식이다
재개발 시 문제점
뉴스에서 보는 것처럼 재개발 사업은 쉽지 않습니다. 제일 큰 문제는 재개발 상가의 문제입니다. 상가와 아파트가 재개발 구역에 묶여있지만 서로의 견해가 다르므로 마지막까지 의견이 조율이 되지 않는 경우가 굉장히 많습니다.
또한 보상금액의 경우에도 공시지가 기준으로 결정되므로 실제 주택 가격에 못미치는 경우가 많다면 여기서 반대가 생길 수 있고 결국 사업성 부진의 이유로 백지화 되곤 합니다.
또 한가지는 추가 분담금 부담으로 동네를 떠나게 되는 경우입니다.
재건축이란?
부동산 용어 중 재건축이란 노후, 불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말합니다.
우리가 쉽게 생각하는 아파트를 철거하고 다시 건설하는 것을 말한다.
재건축에서 중요한 것은 바로 안전진단입니다. 지나가다 보면 안전진단 통과가 되었다고 플랜카드를 걸어놓은 아파트 들을 종종 보셨을 겁니다. 그만큼 안전진단으로 재건축의 대상이 되는지 안되는지 판단을 하므로 주요한 요소입니다.
안전진단시 보는 평가 항목으로는 구조안전성(30%), 주거환경(30%), 설비 노후도(30%), 비용 편익(10%) 입니다. 우리나라의 아파트는 모두 철근 콘크리트로 만들어져 있으며, 철근 콘크리트는 의외로 수명이 짧습니다. 건축된지 30~50년이 지나면 강도가 약해집니다. 그래서 안전성이 일정 수준 미만으로 떨어지면 사용할 수 없거 처거를 하는 것입니다.
리모델링이란?
최근들어 재건축이 아닌 리모델링을 시도하는 아파트들이 종종 있습니다. 우리가 흔히 집을 리모델링한다고 하는데, 이것이 건축물에도 적용이 가능합니다.
건축물에서 리모델링은 건축물의 구조, 형태를 변경하면서 면적을 증가시키는 것을 일컫습니다. 사용승인 이후 15년 이상 지난 건축물이 해당됩니다.
리모델링의 문제점도 존재합니다. 가구 수를 늘릴 수 있는 한도가 존재합니다. 그래서 이익보다는 자신의 삶 개선에 목표를 두신 분들이 진행을 원하는 경우가 많습니다.
그러나 장점 또한 존재하는데요. 공사기간이 재건축보다 짧고 초과이익 환수 적용에서 제외됩니다. 그리고 준공 후 15년 이후라는 짧은 시간도 큰 장점이 될 수 있습니다.
오늘은 부동산 용어 중 재건축, 재개발, 리모델링에 대해 알아봤습니다. 정확한 용어 이해는 부동산 투자의 지름길입니다.