전세사기 막기위해 계약시 넣어야 할 특약문구 3가지

오늘은 앞서 말씀드린 전세계약시 체크리스트 외에도 전세사기를 막기위해 계약시 꼭 들어가야하는 특약문구 4가지를 말씀드리려고 합니다. 어렵게 느껴지는 계약서 문서들, 하지만 오늘 이 글을 읽으시면 전세사기도 막고 보증금도 지킬 수 있습니다.

전세사기 수법

이에 앞서 전세 사기 수법에 대해 말씀드리면

과도한 보증금 요구 : 전세계약을 할 당시 시세보다 높은 보증금을 요구한 뒤 계약 이후 보증금을 되돌려준다는 말도 안되는 페이백 방식의 사기입니다. 계약이 완료된 이후에 차익 보증금을 요청하게 될 경우에는 계약서에 명시된 집주인은 반환 능력이 없는 이름 뿐인 임대 사업자에게 부동산 소유권을 이전합니다. 이것이 명의 도용입니다. 그리고 만기 시 전세자금 반환을 받을 수 없는 상태로 전환 하는 것입니다.
잔금일에 담보 대출 실행 : 계약 전 등기부등본 상 문제가 없음을 확인합니다. 그리고 잔금을 다 치르고 확정일자를 받기 전 또는 다음날 ( 확정일자는 다음날부터 효력이 있으므로) 을 기점으로 담보대출을 실행합니다.
매매가 보다 전세가를 높여 계약 : 가장 대표적인 문제가 이것입니다. 이른바 깡통전세인데요. 집 주인이 집을 팔아도 전세보증금보다 낮은 가격일 수 있으므로 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상황이 발생합니다.
보증금 선입 요청 후 중복 계약 : 집주인이 급전이 필요해서 급매로 내놓은 상태라고 속인 후 시중가보다 저렴하다고 매입자를 속이는 것입니다. 그리고 여러명 가계약 후 보증금이나 계약금을 가로채는 상황을 얘기합니다.

집 담보 권리 관계 및 변동 금지 특약

임대인은 잔금일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다는 특약입니다.

전세 사기 사례에는 계약 시 세입자가 등기부를 필수로 확인한다는 점을 악용해 공인중개사와 짜고 등기부상에 있는 근저당을 숨기는 경우도 있습니다. 하여, 임대차 계약 이후 추가로 담보를 설정하지 않는다는 내용입니다. 만약 담보가 설정돼있을 경우 즉시 계약을 해지할 수 있고 보증금을 즉시 반환한다는 조건을 넣으면 더 좋습니다. (여기서 근저당이란 집주인이 은행이나 금융기관으로부터 돈을 빌리기 위해 부동산을 담보로 잡은 상황을 얘기합니다.)

바지사장으로 사기를 치는 것이 이 경우에 해당합니다. 실제로는 최초 계약한 사기 피의자가 전세금을 가로친 것이므로 바지 사장은 보증금 반환이 어렵습니다. 그리고 바지사장조차 피해자인 경우가 많습니다.

즉, 임차인 모르게 돈 빌리지 말라 이소리!

tip! 집주인이 거부한다면 계약하지 않는 편이 좋습니다. 공인중개사도 권하지 않는다면 그 공인중개사와 거래하지 않는 편이 좋습니다.

전세반환보증보험 특약

임대임 및 임대물건에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우에는 계약금을 상환하고 이 계약은 무효로 한다는 특약입니다. 만약 기존 집주인은 전세보증보험을 잘 들었는데 집주인이 바뀌고 전세보증보험 가입 및 유지가 어려워 임대차 승계가 불가능할 경우에는 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대차계약 당시의 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

tip! 이또한 거부한다면 전세반환보증보험이 가능한 다른 집을 구하는 것이 좋습니다.

집주인 체납 관련 특약

임대임은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우에는 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

체납은 사기의 의도는 아닐 수 있습니다. 다만 돌발적인 상황으로 전세금의 피해가 생길 수 있는 상황입니다. 하여 집주인 분에게 세금을 모두 납부했다는 납세증명서를 요청하여 확인하는 것이 좋으며, 집주인의 동의를 얻은 다음 체납 내역도 열람이 가능합니다. 그러나 이 부분은 지자체를 방문해야만 열람이 가능하다는 점도 알아두셔야 합니다.

집주인의 세금체납이 위험한 이유는 세입자의 전입 신고보다 늦게 발생했더라도 집이 경매에 넘어가면 세입자의 전세금보다 변제 순위가 앞서기 때문입니다.

tip! 확정일자보다 이전에 체납한 경우는 체납한 세금이 보증금보다 우선이며 확정일자 보다 이후에 체납한 경우에는 체납한 세금보다 보증금이 우선이라는 것을 알아둬야 합니다.

예를 들어, 9월 17일에 잔금을 입금하고 전입신고, 확정일자까지 마쳤지만, 권리는 9월 18일에 발생합니다. 반면 임대인이 9월 17일에 근저당 설정을 하면 9월 17일에 권리가 발생하는 것입니다. 하여 임대인이 근저당을 못 갚아서 집이 경매로 넘어간다면 임대인이 근저당을 설정한 곳에 먼저 돈이 갚아지게 되는 것 입니다.

추가로 임차인의 안전 장치 4가지는 아래와 같습니다.

전입신고 / 대항력 : 문제시 보증금 보장과 거주할 권리

확정일자 / 우선 변제 : 다른 대상보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리

보증보험 / 보증금 미지급시 보증사로부터 3개월 후 전세보증금 돌려받음

전세권 설정 / 보증금 미지급시 경매 청구 후 전세보증금 돌려 받음.

오늘은 전세사기를 막기 위해 계약시 넣어야 할 특약 문구에 대하여 알아보았습니다. 본인이나 혹시 지인이 전세를 계약할 일이 있다면 전세사기에 관련한 이 글을 읽어보시고 도움이 되셨으면 좋겠습니다.